Для большинства банков в этом году оптимальный уровень долговой нагрузки по всем обязательствам с учетом платежа по одобряемой ипотеке — не более 50% от подтвержденного дохода, а первый взнос — от 30% стоимости жилья.

В 2024 году получить ипотеку стало сложнее — почти каждый второй потенциальный заемщик получал отказ. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в феврале доля отказов по заявкам на ипотечные кредиты составила 56%, увеличившись на 15 п.п. к концу года. Причем на рынке новостроек показатель еще выше — там отказ получали 65% потенциальных заемщиков.

Почему банки чаще отказывают в ипотеке в этом году

Увеличение доли отказов эксперты в первую очередь связывают с мерами ЦБ по охлаждению рынка ипотечного кредитования. С 1 марта 2024 года Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Для заемщиков с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом банки должны формировать дополнительные резервы, что делает такие кредиты невыгодными.

В этом году помимо стандартных причин отказа в ипотеке (например, плохая кредитная история) добавились еще две — превышение уровня платежно-долговой нагрузки (ПДН) потенциального заемщика и отказы после предварительного одобрения из-за несоответствия заявленного и подтвержденного дохода.

Во втором случае банки стали чаще требовать дополнительные документы после предварительного одобрения заявки. Плюс появились отказы, когда потенциальный заемщик подал заявки сразу в несколько банков.

Кроме того, на увеличение доли отказов влияют ужесточение требований по льготной ипотеке. Например, с конца прошлого года увеличился первый взнос с 20% до 30% по льготной ипотеке на новостройки.

Как повысить шансы на кредит

Каждый банк имеет свою кредитную политику, тем не менее есть общие правила, которые помогут повысить шансы на одобрение ипотеки в 2024 году. Рассмотрим основные из них:

Предельная долговая нагрузка — не более 50%

На фоне ужесточения требований регулятора банки в этом году особое внимание уделяют показателю долговой нагрузки будущего заемщика. Например, человеку, у которого на обслуживание кредита будет уходить 70–80% доходов, теперь сложнее получить одобрение. Ему придется снизить сумму кредита или привлечь созаемщика.

Поэтому перед подачей заявки на ипотеку рекомендуем проверить, какая примерно часть доходов будет уходить на обслуживание ипотеки. Сделать это, позволяют ипотечные калькуляторы. Эти сервисы рассчитывают ежемесячный платеж и необходимый доход в зависимости от цены жилья, первого взноса, а также ставки и срока кредита. Относительно комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3.

НБКИ создал показатель, который рассчитывает рекомендованный семейный доход для оплаты ипотеки. Он фиксирует предельное отношение ежемесячных ипотечных платежей семьи (домохозяйства) к ежемесячным денежным поступлениям. Так, в начале 2024 года он составил 101,6 тыс. руб.

Еще один важный фактор — это первый взнос. Если раньше можно было получить ипотеку даже с небольшим первым взносом, в 15–20% стоимости приобретаемого жилья и даже меньше, то в этом году шансы с таким взносом низкие. При этом сам первый взнос рассматривается в привязке к ПДН.
Оптимальный размер первоначального взноса зависит от целого ряда факторов, в том числе долговой нагрузки будущего заемщика. В целом сейчас банки более стабильно одобряют ипотеку при первоначальном взносе от 30% и выше.

Поэтому эксперты рекомендуют постараться внести больший первый взнос или уменьшить сумму кредита. Иначе можно получить отказ.

Важным аспектом, как и раньше, является кредитная история — эксперты рекомендуют проверить ее перед подачей заявки. Сделать это можно бесплатно в бюро кредитных историй. Если есть просроченные задолженности, необходимо их закрыть. Чем меньше у вас действующих непогашенных кредитов, тем лучше. При этом наличие хорошей кредитной истории будет для вас большим преимуществом.

Оценить шансы на ипотеку поможет персональный кредитный рейтинг (ПКР). Он помогает потенциальному заемщику взглянуть на себя «глазами банка». Чем выше ПКР, тем выше шансы на получение кредита и выгоднее условия по нему.

Что такое персональный кредитный рейтинг

ПКР формируется на основе разных показателей — кредитный стаж, просрочки по кредитам, задолженности, отказы по кредитам и др. Кредитный рейтинг рассчитывается в баллах от 1 до 999. Чем выше ПКР, тем выгоднее условия кредита и ниже процентная ставка. По оценкам НБКИ, в конце 2023 года почти треть всех граждан в стране фактически не могли претендовать на получение ипотечного кредита, поскольку значение их ПКР составляло менее 597 баллов (низкая кредитоспособность).

Что еще можно сделать для получения ипотеки

Чтобы снизить долговую нагрузку и повысить шансы на получение ипотеки, можно закрыть лишние кредитные карты и сократить лимит по ним.

Также можно привлечь созаемщика с достаточным доходом и низкой долговой нагрузкой. Это означает, что клиент и созаемщик берут кредит на двоих. И при расчете ПДН будет учитываться заработок и клиента, и созаемщика, что увеличит общую сумму месячного дохода.

До обращения в банк следует погасить не только задолженности по кредитам, но и оплатить все налоги, штрафы. Они могут быть отражены в кредитной истории и стать причиной для отказа. Проверить возможные виды задолженностей можно на портале госуслуг, по базе судебных приставов.

Перед подачей перепроверить правильность всех документов. Ошибка в документах тоже может стать причиной отказа.

Ответственно отнестись к показателям дохода и не завышать сумму дохода в заявке, так как достоверность данных подлежит проверке. Помимо зарплаты, в качестве дохода учитывается пенсия, доход от сдачи квартир, от ведения предпринимательской деятельности. Не берутся в расчет алименты, стипендии, пособия, декретные, а также доходы от инвестирования в ценные бумаги и выигрыша в лотереях.

Отказаться от веерной подачи заявок в несколько банков сразу.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6618f0839a79472ced74e604?from=copy